Domande giuridiche frequenti: nella vendita immobiliare, in quali casi il mediatore ha diritto alla provvigione? Risposte e info

Dopo aver ricevuto alla nostra Redazione (redazione@cronacamilano.it) diverse richieste circa tematiche a carattere giuridico, di seguito l’analisi di se, e quando, il venditore immobiliare ha diritto di ricevere la provvigione.

 

LA SENTENZA – Il Tribunale di Taranto, con sentenza n. 902 del 24.3.2014, si è pronunciato sull’opposizione a decreto ingiuntivo proposta nei confronti di una società di mediazione immobiliare, confermandone il diritto alla provvigione anche nel caso in cui la vendita non abbia avuto esito positivo.

 

I FATTI – Il promissario acquirente sottoscriveva una proposta irrevocabile per l’acquisto di un immobile, con l’impegno alla corresponsione della provvigione al mediatore per l’attività prestata. Interveniva, successivamente, anche l’accettazione da parte del venditore.

– La società  intermediaria richiedeva, pertanto, il pagamento di quanto dovuto, con esito negativo, vedendosi quindi costretta a rivolgersi al Giudice per l’ottenimento di un decreto ingiuntivo.

– Il promissario acquirente si opponeva all’ingiunzione sollevando le seguenti eccezioni:

1) Il contratto non si era perfezionato in quanto l’accettazione non era stata comunicata al proponente;

2) Il promissario acquirente aveva provveduto a revocare la proposta di acquisto richiedendo, inoltre, la restituzione dell’assegno lasciato all’agenzia unitamente alla predetta proposta;

3) La proposta di acquisto non poteva considerarsi contratto preliminare data la sua incompletezza (es. mancanza della data del rogito);

4) Il mancato rispetto di quanto concordato con il mediatore con riferimento al tasso di finanziamento per l’acquisto dell’immobile (variabile anziché fisso).

– A fronte di quanto sopra, l’opponente (promissario acquirente) chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo formulando, inoltre, domanda riconvenzionale al fine di ottenere la restituzione dell’assegno dell’importo pari ad €. 1.500,00.

–  Tribunale adito respingeva l’opposizione, confermando il decreto ingiuntivo opposto e condannando l’opponente alla rifusione delle spese legali.

 

IL COMMENTO – L’articolo 1755 cod. civ. prevede che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.

– Per poter stabilire se un contratto sia stato concluso è necessario, in primo luogo, verificare se trattasi di contratto preliminare, ovvero di mero atto preparatorio (es. opzione), per la stipula del successivo e definitivo contratto.

– Emerge, a tal proposito, non solo la completezza dell’atto in questione quale vero e proprio contratto preliminare data la presenza di tutti gli elementi essenziali (persino la data del futuro rogito) ma, è dato leggere, anche l’apposita previsione di valenza di contratto preliminare in quanto espressamente si riporta: “Conclusione del contratto preliminare. La presente proposta si perfeziona in vincolo contrattuale( contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte del venditore…”.

– Per tale motivo è da ritenere superflua l’eccezione sollevata concernente la forma ed il contenuto del preliminare di vendita.

– Superata la suddetta problematica, si rendeva necessario verificare se il proponente avesse conoscenza dell’avvenuta accettazione della proposta prima dell’intervenuta revoca ad opera del medesimo proponente.

– La prova veniva fornita a mezzo di testimonianza della segretaria dell’agenzia (che nelle more del giudizio non era più dipendente della società di mediazione) la quale stabiliva la conoscenza, degli acquirenti, dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dei venditori/proprietari dell’immobile.

 

CONCLUSIONE – Da quanto appena esposto, si conclude, il Tribunale competente confermava il decreto ingiuntivo opposto, stante l’avvenuto perfezionamento del contratto di vendita immobiliare facendo sorgere, di conseguenza, il diritto alla provvigione del mediatore.

– Attenzione, dunque, a sottoscrivere i c.d. “formulari” di agenzia in quanto, i medesimi, sono contratti preliminari a tutti gli effetti aventi tutti gli elementi essenziali per la stipula del definitivo dando diritto al mediatore di richiedere la relativa provvigione per il proprio intervento anche nel caso in cui vi sia un esito negativo della vendita immobiliare.

 

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Di Redazione